Bé econòmic, de consum durador i de primera necessitat, hom en pot definir la qualitat (equipament, tipus de construcció), la forma (individual, col·lectiu) i el règim jurídic de fruïció (lloguer, propietat, etc). Al s. XIX, el procés d’industrialització europeu suscità una gran demanda d’habitatges i els convertí en mercaderia; la construcció privada, però, es dirigí només a cobrir la demanda solvent. En ple liberalisme econòmic fou demostrat que la llei de Say no equilibrava l’oferta i la demanda. Prorroguen l’escassetat d’habitatges: la retenció —especulació— del sòl urbà pels propietaris per obtenir rendes absolutes i diferencials extraordinàries; el control estatal dels lloguers, afavorit per la burgesia industrial, per tal com l’habitatge és un element indispensable per a la reproducció de la força de treball i per a calcular el salari real de l’obrer; i l’estructura menestral de la indústria de la construcció, mantinguda fins els anys cinquanta i resultat de la conjunció dels factors anteriors i de la lenta rotació del capital en aquest procés de producció. Aquest fet i el control dels lloguers ha promogut la construcció d’habitatges per a la venda, a l’Europa capitalista contemporània. Els organismes públics, seguint els principis keynesians, han intervingut, després de la Segona Guerra Mundial, en el mercat de l’habitatge. Hom ha dirigit la política de l’habitatge a convertir la demanda en solvent (crèdits, donacions) o a aconseguir una oferta d’habitatges suficient (construcció estatal, exempcions fiscals, préstecs a la indústria de la construcció). La construcció d’habitatges és un dels índexs utilitzats per a l’anàlisi de la conjuntura i per a la previsió del cicle econòmic. Hom la utilitza per a frenar o per a reforçar els cicles llargs de negocis per la seva influència en la demanda de nombrosos sectors econòmics (mobles, confecció, etc). L’estudi clàssic de la qüestió de l’habitatge és, encara avui, el de Friedrich Engels a Die Lage der arbeitenden Klasen in England (‘La situació de les classes obreres a Anglaterra’, 1845) i sobretot, a Zur Wohnungsfrage (‘Sobre la qüestió de l’habitatge’, 1872), on polemitzà amb les solucions “reformistes burgeses” sobre la qüestió de l’habitatge: transformació dels llogaters en propietaris ( Pierre-Joseph Proudhon) i reformes urbanes tipus Hausmann.
habitatges en construcció a la Vil·la Olímpica de Barcelona
© Fototeca.cat
A Espanya, la llei de lliure contractació (1842) deixà lliures els llogaters dels habitatges, taxats als ss XVI, XVII i XVIII. El decret Bugallal (1920) tractà de controlar l’augment dels lloguers, iniciat durant la Primera Guerra Mundial. Amb Pere Feliu Monlau —que guanyà un concurs de l’ajuntament de Barcelona (1840) per estudiar el problema de l’escassetat d’habitatges i l’enderrocament de les muralles— s’inicià la reflexió dels metges higienistes sobre la ciutat. Entre els urbanistes es destacà Ildefons Cerdà. També són interessants les anàlisis estadístiques ( estadística econòmica i social). L’Institut de Reformes Socials inicià el 1911 la legislació sobre les cases barates, basada en la creació de cooperatives obreres per a la construcció d’habitatges,la qual fou, en general, poc eficaç. Durant la República la llei Salmón —exempcions fiscals a les empreses constructores— tractà de reactivar l’edificació i de combatre la desocupació. A Catalunya la preocupació per l’escassetat d’habitatges es palesà en l’obra de Jaume Aiguader, alcalde de Barcelona, El problema de l’habitació obrera a Barcelona (1932) i en la creació per part de la Generalitat del Comissariat de la Casa Obrera (1932) i de l’Institut contra l’Atur Forçós ( Casa Bloc). Durant la guerra, dins el programa de la Nova Economia, la Generalitat decretà la col·lectivització de la indústria de la construcció i la municipalització de les propietats urbanes (12 de febrer de 1937). Després del 1939, l’Instituto Nacional de la Vivienda fou l’encarregat de gestionar l’acció del règim en el sector. Hom lliurà a la iniciativa privada la construcció d’habitatges, i el sector públic, si de cas, l’havia de suplir (Obra Sindical del Hogar) o d’estimular: habitatges protegits (1939), bonificables (1944), de renda limitada (1954), de tipus social (1954), subvencionats (1957). Fins el 1954 la construcció conjunta d’habitatges protegits (16 000) i bonificables (112 105) no arribà a cobrir el creixement natural de la població espanyola. Els grans moviments migratoris camp-ciutat, dirigits principalment a les aglomeracions industrials de Barcelona, Madrid i Bilbao, n'agreujaren durant els anys cinquanta l’escassetat. El 1961 les xifres oficials estimaren un dèficit d’un milió d’habitatges. El pla d’Urgència Social, que preveia la construcció de grans polígons d’habitatges (Montbau, la Guineueta, el Besòs, Sant Ildefons, etc), i la nova llei d’Arrendaments Urbans (1956), que liberalitzà parcialment els lloguers, estimularen la inversió en la seva construcció —formació d’un gran nombre de societats immobiliàries i, també, de societats d’inversió immobiliària— i marcaren l’inici de la producció capitalista d’habitatges. El fracàs de la gestió de l’Instituto Nacional de la Vivienda comportà l’absorció de les seves funcions per part del ministeri d’obres públiques i urbanisme al juliol del 1977. L’Estatut d’Autonomia de Catalunya del 1979 estableix la competència exclusiva de la Generalitat en matèria d’habitatge, la qual, després dels traspassos en matèria de promoció privada (1981) i de promoció pública de l’habitatge (1985), és exercida de conformitat amb els principis constitucionals vinculats pels poders públics i amb les bases de planificació general d’activitat econòmica, i de la política financera i creditícia que l’estat determina.