Té dues variants, l’arrendament de local per a negoci o indústria i l’arrendament d’habitatge; les legislacions de la majoria dels països han intervingut en la regulació d’aquests arrendaments, especialment després de la Segona Guerra Mundial. En la legislació espanyola, aquestes disposicions obliguen l'arrendador a acceptar la pròrroga forçosa del contracte en les mateixes condicions pactades (bé que en els casos de necessitat per a ell o per als seus descendents o ascendents, de reedificació de l’edifici i d’altres, pot resoldre el contracte i exigir el desnonament de l’arrendatari), i sols té dret als augments de lloguer que, periòdicament, són autoritzats legalment, bé que en el local de negoci hom pot pactar una actualització proporcional a l’índex dels preus o a d’altres referències. L’arrendador també és obligat a conservar i a mantenir la propietat per servir a la finalitat contractada, bé que el cost de determinades obres de conservació pot fer-lo repercutir a l’arrendatari. L'arrendatari és obligat a pagar el lloguer pactat amb els increments legals, i en l’arrendament de local de negoci pot succeir-lo, en l’arrendament, el seu hereu, mentre que en el d’habitatge poden succeir-lo els familiars pròxims que hagin conviscut amb ell durant dos anys abans de la defunció. L’arrendatari no pot, entre altres deures, fer obres en el local de negoci ni en l’habitatge llogats, ni rellogar-los, ni tenir activitats notòriament molestes, incòmodes i immorals, ni causar danys a l’immoble. L’arrendatari d’habitatge no pot cedir ni traspassar els seus drets sense consentiment del propietari, i en canvi el de local de negoci pot traspassar a una tercera persona la seva condició d’arrendatari, bé que el propietari pot recuperar el local fent ús dels drets de tempteig o retracte pel mateix preu que en paga una tercera persona, o bé gaudir d’una participació en la quantia del traspàs. L’incompliment d’aquestes obligacions dóna dret a l’arrendador d’exigir jurídicament el desnonament. Aquesta matèria està regulada actualment per la llei d’arrendaments urbans del 1994, la qual té una sèrie de característiques diferents respecte de la legislació especial anterior. Manté el fort caràcter tuïtiu de la regulació dels arrendaments d’habitatge, amb restriccions al principi d’autonomia de la voluntat en aquest tipus d’arrendament i ampliació d’aquest principi per als arrendaments diferents del d’habitatge. En l’arrendament d’habitatge permanent, impedeix al propietari la disposició de l’ús cedit en arrendament durant cinc anys. La principal novetat de la llei és la substitució de l’antiga classificació dels arrendaments urbans per una de nova en la qual s’estableixen dos tipus d’arrendaments: els que es destinen a l’habitatge i els que es destinen a usos diferents de l’habitatge. Parteix de la premissa que el gaudi de l’habitatge permanent té un alt interès i aquests arrendaments estan molt protegits. L’altre grup d’arrendaments es caracteritza per la primacia de l’autonomia de la voluntat. Així, en l’arrendament superior a cinc anys es podrà pactar una indemnització taxada en cas de desestimació unilateral de l’arrendatari. A més, es pot pactar la no-subrogació en cas de mort de l’arrendatari després dels cinc primers anys de vigència del contracte i també es pot pactar la renúncia de l’arrendatari als drets de tempteig i retracte. També pot ser pactat el sistema d’actualització de la renda i de la fiança que regirà al cap del sisè any del contracte. Una altra novetat de la llei és que en cas de desestimació anticipada per part de l’arrendatari, aquest haurà de pagar una mensualitat per any que resti per complir, en lloc de pagar totes les mensualitats de renda que resten per vèncer. La resolució del dret de l’arrendador extingeix l’arrendament, però salva la subsistència durant els cinc anys. Si l’arrendador és només titular d’un dret de gaudi, automàticament s’extingeix l’arrendament. La nova llei presenta restriccions a la facultat d’enervar, en el sentit que dita facultat només es pot exercitar pagant o consignant notarialment en un moment anterior a la celebració del judici. L’arrendatari no podrà enervar quan s’hagi produït anteriorment una altra enervació, i quan s’hagi iniciat un desnonament per manca de pagament. En aquesta nova normativa s’aplica una restricció a les subrogacions mortis causa i es fa mitjançant una sèrie de vies com reducció del cercle de persones subrogades: cònjuge, fills del mort que hagin viscut amb ell durant dos anys, com a mínim, i els ascendents que hagin viscut amb ell durant tres anys, limitació del nombre de subrogacions i total prohibició de la subrogació inter vivos . El nou text legal té com a missió principal mitjançar en la col·lisió entre l’interès de l’arrendatari, encaminat a l’estabilitat i la permanència, i l’interès de l’arrendador a determinar lliurement l’abast temporal de la cessió d’ús i l’eficàcia de la seva decisió de prorrogar o no el termini determinat. Aquesta col·lisió d’interessos es resol sacrificant en part tots dos interessos, cosa inevitable, perquè això és una de les raons de l’existència de la legislació dels arrendaments urbans, de caràcter excepcional.
m
Dret civil