A canvi de rebre un cànon, pensió o cens o altres prestacions de l’emfiteuta o senyor útil; generalment, a l’acte d’establiment, l’emfiteuta paga una quantitat d'entrada. Aquesta institució ja era d’ús a Grècia, pel cap baix des del s V aC, on la concessió era sempre perpètua. A la Roma republicana existí també aquest tipus d’establiment, qualificat com a arrendament a llarg termini, especialment aplicat als nous territoris conquerits (hom entenia que el domini era del poble romà, però els terrenys eren lliurats als soldats victoriosos o als anteriors posseïdors amb l’obligació de pagar un vectigal o cens), i posteriorment l’utilitzaren les colònies, municipis, col·legis sacerdotals i ciutadans latifundistes. Amb l’Imperi arrelà profundament la institució i, per tal com el contracte emfitèutic fluctuava entre la compravenda i l’arrendament, calgué cercar-li una figura jurídica pròpia. L’imperi d’Orient aplicà, també, l’emfiteusi als nous territoris. En ple s IV, en emparar-se l’erari dels béns de les ciutats i antics temples, els emfiteutes passaren a dependre del fisc. A Catalunya, des del començament de la conquesta cristiana hom utilitzà els establiments emfitèutics atorgats en les escriptures dites cartae precariae; els senyors de la terra, ho fossin originàriament o per raó de benefici o d’aprisió, cedien el domini útil als conreadors tot reservant-se el domini directe, sovint amb l’objectiu d’assegurar la permanència o estabilitat dels menadors. El costum era, en un principi, de concedir terres incultes o ermes i fins i tot casalots o masos en ruïna, segons escau a la natura de millorament, pròpia d’aquesta institució. Posteriorment hom l’establí en terrenys de bon conreu, edificis i terrenys per a construir, casos en què l’entrada era relativament alta. En la carta precaria hom fixava les terrae meritae (terres cedides) i les prestacions (cinquè, sisè, delmes, redelmes, tasca, braçatge, lliuraments en numerari, etc); l’obligació de l’emfiteuta de mantenir-se en el conreu restava assegurada amb la mansio o residència permanent a la finca, que derivà en l’adscripció a la terra. La institució, pel que fa als terrenys rústics, participà gairebé sempre dels lligams feudals, amb la remença. Els revessejats, modalitat de l’emfiteusi catalana, no és altra cosa que una perduració de l’encomanament feudal aplicat en l’àmbit del dret civil. L’emfiteusi, malgrat els abusos dimanants de la interferència de normes feudals (fins a la sentència arbitral de Guadalupe el 1486), produí un gran benestar econòmic en el món rural, tant per raó del millorament que significava per a les finques com per la seguretat de permanència dels conreadors i la facilitat d’aquests de convertir-se en senyors útils. Quant als patrimonis urbans, ajudà a fomentar la propietat i el creixement de les poblacions. Fins el 1960, l’emfiteusi es regulava pel dret comú, les Constitucions i altres drets de Catalunya i costums i estatuts locals. Cal distingir entre l'emfiteusi amb domini, en què el senyor directe té nombrosos drets, com el cens, el comís, la fadiga i el lluïsme, l'emfiteusi en nua percepció, en què només té el dret de cobrar el cens o pensió i la fadiga, i l'emfiteusi de cens sense domini, en què es limita a la percepció de la pensió. A vegades hom sotsestableix la cosa emfitèutica a terceres persones, en el qual cas resta el domini útil per al darrer emfiteuta, el domini directe per al primer estabilient, i els altres estabilients resten com a senyors mitjans amb dret a cens en nua percepció, fadiga i lluïsme. Aquesta pluralitat de senyors en l’emfiteusi només era admesa a la ciutat de Barcelona i en altres viles i llocs que gaudien de dret especial. Avui dia el sotsestabliment és prohibit per la compilació; això no obstant, hom respecta les situacions creades. La creació del contracte emfitèutic ha de tenir lloc en acte públic i es pot constituir per escriptura d’establiment o per disposició per causa de mort. El contracte de rabassa morta ha estat considerat des de sempre emfitèutic, malgrat la seva temporalitat. Actualment l’emfiteusi té molt poca importància; la llei del 1990 parla ja de cens emfitèutic, establint una regulació del cens com a institució jurídica de caràcter real, en virtut de la qual el censatari passa, de ser titular d’un dret limitat de gaudi sobre la finca gravada amb el cens, a convertir-se en propietari de la finca, en detriment de la posició jurídica del censalista.
f
Dret civil